Gemeente verwijt bouwwereld ‘oude reflexen’

Gemeente verwijt bouwwereld ‘oude reflexen’

225
0
DELEN

Een grote meerderheid van gemeenten vindt dat projectontwikkelaars te gemakkelijk grijpen naar oude reflexen: bouwen op uitleglocaties buiten de stad. Ontwikkelaars daarentegen vinden dat de ruimtelijke wereld ‘geobsedeerd’ is door stedelijke verdichting en voorbij gaat aan de woonwensen van gewone mensen. Die willen vooral een groene en ruimte leefomgeving. Dat is een van een uitkomsten van een enquête die vakblad ROm/Stadszaken.nl en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft in samenwerking met USP Marketing & Consultancy uitvoerde onder vakprofessionals en woonconsumenten.

Andere opvallende uitkomst in het onderzoek is dat de prioriteiten van de woonconsument en de vakprofessional soms ver uiteen liggen. Zo hecht 60 procent van de gemeenten, corporaties en ontwikkelaars veel belang aan een woonomgeving met veel verschillende leefstijlen en culturen, tegenover ‘slechts’ 30 procent van de consument. Die wil vooral een groene leefomgeving met veel ruimte en als belangrijkste: lage woonlasten (80 %).

Bouwen en wonen-onderzoek

In totaal bevroegen de onderzoekers 1.062 woonconsumenten die evenredig verdeeld zijn over de koop- en huursector. Parallel daaraan raadpleegden de initiatiefnemers in hun eigen netwerk 330 vakprofessionals in het merendeel werkzaam voor gemeenten (160), corporaties en ontwikkelaars (69), adviesbureaus (75) en overige overheden (26).

Als er buiten de stad wordt gebouwd, dan toch het liefst in de buurt van goed OV

Waar lage woonlasten bij de consument absolute topprioriteit heeft (80%), geldt dat voor de vakwereld in mindere mate (47%). Die hecht vooral belang aan energieneutrale woningen (92%). 66 procent van de respondenten die werkzaam zijn bij een gemeente, geeft aan dat  energieneutrale nieuwbouw voor hem/haar een vanzelfsprekendheid is, bij corporaties vindt 77 procent dat en bij ontwikkelaars zelfs 84 procent. Daarbij moet worden opgemerkt dat de respons uit de ontwikkelende hoek relatief gering was.

Bouwen en wonen-onderzoek

Onlangs uitten bouwende en ontwikkelende partijen nog hun ongenoegen over het vervroegen van het (de facto) gasverbod op nieuwbouw naar 1 juli van dit jaar, wat volgens hen op praktische uitvoeringsbezwaren stuit. Op 8 mei maakte het kabinet bekend dat dit besluit definitief is.

Middeldure huur te duur
Opvallend is dat tweederde van de Nederlandse woonconsumenten een middeldure huurwoning té duur vindt. Toch vindt een meerderheid van de gemeenten dat middeldure huur dé toekomst heeft. Opvallend detail: 42 procent van 330 geraadpleegde vakprofessionals ziet de hypotheekrenteaftrek daarbij wel als sta-in-de-weg.

Bouwen en Wonen-onderzoek

Om middeldure huur is afgelopen jaren veel te doen geweest. Het huursegment met een prijs van 700 tot 1.000 euro/maand wordt als panacee gezien voor de woningzoekende die niet genoeg verdiend voor een koophuis of hier vanwege een flexcontract geen hypotheek kan krijgen of geen koophuis wil, maar te veel verdient voor een sociale huurwoning. Om deze reden heeft de overheid de bouw van middeldure huurwoningen de afgelopen jaren gestimuleerd en gingen overheden en marktpartijen onder leiding van oud-burgemeester Rob van Gijzel met elkaar in dialoog aan de zogeheten middenhuurtafels om productieafspraken te maken. Twistpunt daarbij was de hoogte van de middeldure huur. Eerder dit jaar distantieerde de vereniging van projectontwikkelaars Neprom zich publiekelijk van de conclusies van Rob van Gijzel van de middenhuurtafels, omdat zij vindt dat de regulering van aanvangshuren in verhouding staat tot investeringen die zij moeten doen.

Bouwproductie op tweede plaats
50 procent van de vakwereld is het niet eens met de stelling dat hoge energie-eisen de snelheid uit de bouw haalt, 28 procent vindt van wel, 22 procent is neutraal of weet het niet. Het ‘ontwikkelende kamp’ lijkt verdeeld. Resp. 44 en 42 procent van de corporaties en ontwikkelaars is van oordeel dat hoge energie-eisen de productie remt. Respectievelijk 40 en 50 procent meent dat strenge duurzaamheidseisen en snelheid elkaar niet bijten.

Gebiedsontwikkeling met vaste partner: ook gemeente is vóór

Eerder dit jaar stelde de vereniging van projectontwikkelaars NEPROM nog dat gemeenten de Crisis- en Herstelwet gebruikten om eisen te ‘stapelen’, bijvoorbeeld ten aanzien van duurzaamheid (verdergaand dan het bouwbesluit dicteert), waarmee de haalbaarheid van met name binnenstedelijke bouwprojecten in gevaar komt en daarmee de bouwproductie.

Verduurzamen woningbouw topprioriteit, productie op tweede plaats

Uit de enquête blijkt echter ook dat een overgrote meerderheid van de vakwereld verduurzamen belangrijker vindt dan het bouwtempo. ‘Slechts’ 10 procent van de respondenten onderschrijft de stelling dat het bouwtempo belangrijker is dan verduurzamen. Liefst 76, 75 en 63 procent van de gemeenten, corporaties en ontwikkelaars onderschrijft de stelling, en stelt verduurzamen als doelstelling voorop. Ontwikkelaars stemmen nog wel vaker dan gemeenten en corporaties neutraal (29 procent).

Consument wil ruime woonomgeving
Opvallend is dat de vakprofessional twee maal (60%) zo vaak belang hecht aan een woonomgeving met een ‘mix van leefstijlen en culturen’ dan de woonconsument (30%).

Naar de motivatie hiervan is het gissen. Diverse eerder onderzoeken wijzen uit dat een meerderheid van de Nederlanders juist in een woonomgeving met gelijkgestemden woont. CBS-hoofddemograaf Jan Latten bespeurd zelfs een behoefte naar meer homogeniteit. ‘De individualisering geeft behoefte aan sociaal cement. Dit wordt gevonden in de woonomgeving, met als gevolg dat mensen naar buurten trekken waar ze gelijkgestemden vinden. Iemand die te veel afwijkt van zijn buren, zal willen verhuizen’, aldus Latten op een door ROm/Stadszaken georganiseerd woonseminar.

Een groene leefomgeving wordt zowel belangrijk geacht door de vakwereld (85%) als door de woonconsument (77%). De woonconsument hecht daarnaast veel waarde aan een leefomgeving met veel ruimte (77%), van de vakprofessional vindt ‘maar’ 52 procent dat belangrijk tot zeer belangrijk. Opvallend is dat 37 procent van de respondenten aangeeft best genoegen te willen nemen met minder ruimte, als daarvoor groene ruimte buiten de stad kan worden gespaard. Verder valt op dat tweemaal zoveel Nederlanders (39%) menen dat er voldoende ruimte is voor nieuwbouw in de stad dan niet (20%).

Als er buiten de stad wordt gebouwd, dan toch het liefst in de buurt van hoogwaardig OV, stelt 70 procent van de Nederlanders.

Ontwikkelaar: geen hoge pet van ambtelijke kennis aanbesteden

Wat betreft de vrijheidsperceptie gaapt er nog wel en kloof tussen de woonconsument en de vakprofessional. Tweederde van de Nederlanders vindt dat iedereen het recht heeft om buiten de stad in het groen te wonen. Slechts 30 procent van de gemeenteambtenaren onderschrijft deze stelling, 49 procent is zelfs tegen deze vorm van vrijheid. Ontwikkelaars zijn voor meer vrijheid, adviseurs en overige overheden nog minder (resp. 22 en 16 procent tegen).

Bouwen en wonen-onderzoek

Obsessie’ met verdichting
Van de 24 ontwikkelaars die de vragenlijst hebben ingevuld, vindt een meerderheid dat de ruimtelijke ordening-wereld ‘geobsedeerd is door stedelijke verdichting en voorbijgaat aan de woonbehoefte van gewone mensen. Ook veel medewerkers van corporaties zijn die mening toegedaan (40%). Opvallend is dat 34 procent van de gemeenten de stelling onderschrijft, tegenover 51 procent die het daarmee oneens is.

Tweederde van de gemeenten vindt daarentegen dat ontwikkelaars té gemakkelijk grijpen naar ‘oude reflexen’: bouwen op uitleglocaties buiten de stad. Corporaties sluiten zich hierbij aan (64%). Het oordeel van ontwikkelaars over ontwikkelaars is wat diffuus: 4 op de 10 respondenten herkent de ‘reflex’ en veroordeelt deze, de helft verwerpt de stelling. Hierbij moet weer worden opgemerkt dat het aantal gehoorde ontwikkelaars klein was.

Bouwen en wonen-onderzoek

Gemeenten hebben geen kaas gegeten van het aanbesteden van gebiedsontwikkeling, vindt een overgrote meerderheid van de corporaties en ontwikkelaars die meededen met de enquête. Gemeenten lijken in merendeel zelf wel te vinden dat ze voldoende kennis in huis hebben om het aanbesteden van een gebiedsontwikkeling tot een goed einde te brengen, ofschoon een derde neutraal stemt of het niet weet. Gemeenten grijpen daarbij té snel naar het aanbestedingsinstrument, zeggen nagenoeg alle ontwikkelaars die deelnamen aan de enquête.

Als er toch aanbesteed wordt, lijken gemeenten en ontwikkelaars een gemeenschappelijke voorkeur te hebben voor de selectie van een partner boven een conventionele gunning op basis van een uitgewerkt plan, ook wel een ‘innovatiepartnerschap’ genoemd. Gemeenten zijn daarbij wel minder uitgesproken zijn (33% eens, 21% oneens, 46% neutraal/weet niet) dan de gehoorde ontwikkelaars (ruim 60% eens, 30% neutraal/weet niet).

Bij partnerselectie volgt de uitvoering op details pas ná de gunning. Een motief die ontwikkelaars hebben om voor partnerselectie te zijn, is dat deelname aan een EMVI-aanbesteding (economisch meest voordelige inschrijving) op basis van een getailleerde specificatie hen op kosten zou jagen (volgens Deloitte-adviseur Frank ten Have evenaren tender- en plankosten de totale winstmarge in de bouwsector. Bron: Stadszaken.nl). Andersom heeft specificeren aan de voorkant als gevolg dat je na de aanbesteding niets meer kunt veranderen, omdat je daarmee partijen die buiten de boot vallen alsnog benadeelt. Partnerselectie is een middel om kwalitatieve oplossingen te krijgen uit de markt die er nog niet zijn en dus ook niet te specificeren zijn, anders dan een ambitie. Nadeel van innovatiepartnerschap is dat prijs geen doorslaggevende factor is bij gunning (zoals bij EMVI vaak nog wel) waardoor de gemeente als opdrachtgever geld mis kan lopen. Het gaat toch om publieke middelen.

Bron: ROmagazine

DELEN

LAAT EEN REACTIE ACHTER